理由陳述

不動產的租金調整制度

 

一、     多年來，澳門特別行政區（下稱 “澳門特區”）的房地產市場炒風熾熱，主要由於外來投資者來澳購置不動產，不為居住，只為等待升值，以便轉賣時賺取差額。在澳門一個根深柢固地呈現自由態勢的具有開放市場的資本主義經濟的社會，資本主義投資者透過投資在本澳的房地產市場而獲得差額利潤，是無可厚非的。但也肯定的是，因外來的純粹投機性質的投資活動，引致澳門特區全城房屋的價格居高不下，或例如商用及用作從事自由職業的不動產租賃方面，遠超於大部分市民的能力範圍，繼續容許這一情況亦毫不合理。

 

二、     目前的境況如是，在不久將來更會加劇，因為根據統計暨普查局的數據，僅在二零一二年，購買房屋的價格上升了46%，接近按月上升3.9%。二零一二年十二月尾錄得的每平方米價格為七萬四百零七澳門元，而二零一一年十二月錄得的每平方米價格為四萬五千五百四十澳門元。在同一期間，統計暨普查局公佈不包括住屋成本的年度通脹率為6.11%。

 

根據統計暨普查局二零一三年九月的通脹數據顯示，截至九月為止的十二個月內，住屋及燃料類的物價指數較前期大幅上升9%。

 

雖然不是最新的數據，但可以預期的是，公共和私人領域的年度薪酬調整會與通脹率接近，或遠低於通脹率，因未有反映住屋成本的上升。市民認為，房屋市場價格的上升，短期內無可避免地反映在租金上，即出租居住用途的不動產所收取的租金金額將會大幅攀升。眾所周知，過去數年澳門特區房地產市場實行的租金持續暴升。

 

三、     面對市場這股龐大壓力，澳門特區中產階層的處境尤為脆弱，因為一方面未能透過工作賺取足夠收益購置自己的房屋，更甚者，由於不動產價格不斷上升，購置房屋將會更難實現；另一方面，所賺取的收益又大大超出可享有社會房屋和經濟房屋權利的範圍，中產階層因而淪為“夾心人”。因為富者可支付澳門特區房地產市場不動產的高昂價格，而只有更貧窮的人才可獲得公共援助，因為作為獲得分配公共房屋要件的年收益限額定得很低。中產階層就是處於這兩者之間。（例如，一人家團的社會房屋申請者，其月收益限額為七千八百二十澳門元，明顯低於貧窮線）。

 

另一方面，例如，中小企並沒有能力承擔商用及用作從事自由職業的不動產的租金的不斷上漲。而許多中小企都逼迫結業，這有違內地支持澳門經濟多元化發展的政策初衷。

 

四、     澳門特區社會非常清楚這一境況，市民大眾也為此憂心忡忡，因此，立法會急需作規範性的介入。提出本法案，旨在回應市民大眾的期盼，就是租金最低限度應處於市民能承受的合理水平，並按照統計暨普查局計算的通脹率作年度調整，讓市民不再因為外來資本主義投資者的投機和謀取暴利行為而要繼續承受持續和過度上漲的租金。

 

五、  在提交本法案前，我們舉行了一次科學的公眾諮詢並取得大部分市民支持。因此，我們應市民的意願展開有關工作。

 

六、  本法案旨在對雙方就訂定作居住用途的不動產的租金的合同自由設法定限制，以保障承租人，以避免雙方透過協議自由調整租金，而不以當年的通脹作為依據。有關規定旨在回應近年租金的持續增長，其中有很多出租人向其承租人大幅調整租金，令承租人處於被迫接受有關增幅的困境，否則便要遷離租賃住所或結束業務，從而強烈降低了其協商能力。

 

七、  本法案建議居住用途及例如商用及用作從事自由職業的不動產的租金的年度調整須按照統計暨普查局公佈的通脹指數進行，且不容許在租賃合同有效期的首兩年作出調整，從而讓租金金額能跟隨當時的通脹或通縮，避免出現租金大幅增長和投機性增長、使承租人欠缺保障的情況。

 

八、  在違反居住用途及例如商用及用作從事自由職業的不動產的租金調整法定制度的情況下，本法案訂定因收取過高租金而引致損失者需承擔民事合同責任和被科處行政違法行為的處罰，或在更嚴重的情況下需承擔刑事責任，這旨在處罰不遵守這強制性的法律制度且不按照本法案規定的限制大幅調升租金的出租人。

 

九、  監察居住用途的不動產的租金調整制度和科處本法案規定的行政罰款，屬房屋局的權限。

 

十、  因應現時澳門特區的房地產市場出現切實的社會緊急情況，其中近年租金大幅度和不受控增長，甚至按年倍增，因此本法案訂明居住用途的不動產的租金須在兩年的過渡期內被凍結，即在兩年內不得作任何調升或調整。

 

 

 

澳門特別行政區立法會議員

高天賜    梁榮仔

二零一三年十一月十九日

 

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澳門特別行政區

第　　/2013號法律

（法案）

 

不動產的租金調整制度

 

立法會根據《澳門特別行政區基本法》第七十一條（一）項，制定本法律。

 

第一條

標的及適用範圍

 

一、      本法律通過在澳門特別行政區（以下簡稱特區）內作為租賃合同標的的不動產的租金調整制度，但不論其租賃用途為何。

二、本法律不適用於在社會房屋制度中的租賃。

 

第二條

租金調整

 

一、第一次調整只可在合同生效兩年後提出，而續後的調整則要與前一次調整相距一年；

二、在不影響上項之規定下，只可根據現行的調整系數於每年調整租金；

三、出租人以書面形式並至少提前九十日通知承租人調整系數以及因而產生的新租金；

四、如於某年沒有調升租金則不可追回當年的調升金額，但可於隨後年間適用調整系數，只要仍未超過當初可執行有關系數的日期起計三年。

 

第三條

調整系數

 

一、各類租賃的年度租金調整系數，是依據統計暨普查局（以下簡稱“統計局”）至每年8月31日得出的不包含住屋元素的近十二個月的消費物價指數的總體變化而產生的數值。

二、上款所指的系數由統計局最遲於每年10月30日以通告形式刊登於《澳門特別行政區公報》第二組。

三、舊的租賃結束了一段時間後再開始新的租賃時，租金調整系數是依據，在最後一次訂定租金之日或在可調整租金之日，按哪一日為最近之日起計得出的不包含住屋元素的消費物價指數總體變化而產生的數值。

 

第四條

進位至整數

 

一、經上條所指調整後產生的租金不足澳門幣一元的部分，作澳門幣一元計。

二、透過算術公式確定租金的其他情況，同樣適用上述進位的規定。

 

第五條

強制規定

 

本法律訂定的租金調整制度屬強制性，任何違反此制度的合同條款在法律上視為不存在，但不妨礙倘有法律規定的民事、行政或刑事責任。

 

第六條

民事責任

 

在違反本法規定的制度下調整租金者，須根據《民法典》的一般規定承擔合同責任。

 

第七條

                                    行政違法行為

 

一、  如不動產的租金的調整幅度超出本法所規定的限制，科處如下罰款：

（一）     屬居住用途的租賃，澳門幣二萬元至二十萬元；

（二）     屬其他用途的租賃，澳門幣一萬元至十萬元。

三、倘違反本法所規定的限制是基於過失，罰款減低三分之一。

四、倘違法者自願向本法的監察實體自認，罰款減半。

 

第八條

累犯

 

一、自科處處罰或處分的司法裁判或行政決定轉為確定性之日起兩年內作出相同的違法行為，視為累犯。

二、屬累犯的情況，所適用的罰款的上限提高三分之一。

 

第九條

繳納罰款的責任

 

一、繳納罰款的責任由作出本法規定的行政違法行為的行為人承擔。

二、屬法人的情況，其行政管理機關成員、管理人員以及於法人中事實擔任行政或管理職務的其他人員，對於在從事其職務期間因本法所指的行政違法行而科處的罰款，均需負上繳納罰款的連帶責任，除非能證實已盡心和勤謹地執行職務，且法人作出的行政違法行為不是出於自己的過錯。

三、倘根據上款規定有多名責任人，各人均須負連帶責任。

 

第十條

刑事責任

 

導致承租人需接受明顯超出本法所訂定的租金增幅者，處最高三年徒刑或科不少於一百二十日罰金。

 

第十一條

監察

 

一、  房屋局有權限監察居住用途的不動產的租金調整制度的遵行，以及對違反者科處行政罰款，但不影響法律賦予其他實體的權限。

二、經濟局有權限監察上款沒有規定的租金調整制度的遵行，以及對違反者科處行政罰款，但不影響法律賦予其他實體的權限。

            

第十二條

罰款的歸屬

 

本法所訂定的罰款撥作房屋局或經濟局的本身收入。

 

第十三條

補充法

 

一切本法沒有特別規範的事項，視乎其性質補充適用《民法典》、《行政程序法典》、《刑法典》和《行政上之違法行為之一般制度及程序》。

 

第十四條

過渡制度

 

一、本法生效起兩年內，不得對不動產的租金進行任何的調升或調整。

二、 違反上款的規定，經作出必要的配合後，適用第六條規定的行政違法行為制度和第十一條規定的刑事責任制度。

 

第十五條

生效

 

本法於公佈後翌日生效。  

 

二零一三年　月　日通過。

 

 

立法會主席＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

賀一誠

 

二零一三年　月　日簽署。

 

命令公佈。

 

行政長官＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

崔世安